Thursday, March 8, 2012

Beli Rumah Oper Kredit?


Ketika mencari rumah, beberapa orang memilih membeli rumah second dengan cara melanjutkan kredit dari pemilik lama. Umumnya, mereka ingin cepat mendapatkan rumah ketimbang membeli rumah baru karena harus menunggu rumah itu selesai dibangun.
Selain cepat, fasilitas di rumah second, seperti terali, pompa air, dan aliran listrik serta air, sudah tersedia. Di sisi lain, hal juga harus diperhatikan ketika membeli rumah second adalah mempertimbangkan biaya renovasi yang harus dikeluarkan.
"Hal paling penting adalah memeriksa kembali legalitasnya," ujar VP Consumer and Retail Lending BNI Indrastomo Nugroho.
Pembeli rumah second, menurut Indrastomo, harus mengecek kembali apakah rumah yang akan dibeli benar-benar bebas dari gugatan atau sengketa. Ketika membeli rumah yang pemiliknya masih harus mencicil kredit pemilikan rumah (KPR), sertifikat rumah masih diagunkan ke bank.
Untuk mengeceknya, pembeli dapat meminta fotokopi sertifikat rumah tersebut. Dengan berbekal fotokopi sertifikat, calon pembeli dapat meminta bantuan notaris untuk mengecek keaslian dan memeriksa rumah tersebut bermasalah atau tidak ke kantor pertanahan kota atau kabupaten setempat.
"Kalau sertifikat sudah tidak ada masalah, nanti ada tanda pengecekan dari kantor pertanahan," ujar Dedek Yuliona, notaris.
Dia menambahkan, nama penjual rumah harus sama dengan nama terakhir di dalam sertifikat. Jika nama yang tercantum dalam sertifikat sudah meninggal, nama penjual harus sesuai dengan nama ahli waris berdasarkan surat kematian atau surat keterangan waris. Selain itu, beberapa surat dan kelengkapan administrasi juga harus dipersiapkan dalam transaksi rumah second.
"Dari pihak penjual harus ada beberapa surat keterangan, yaitu kartu tanda penduduk (KTP) dan kartu keluarga (KK) dari suami serta istri jika sudah menikah. Jika penjual masih bujangan, penjual harus membuat surat pernyataan bahwa dia belum menikah. Jika penjual rumah janda atau duda, perlu diminta dokumentasinya, apakah terus hidup atau mati. Nah, jika terus hidup, apakah sudah ada pembagian harta gona-gini. Kalau belum ada, mantan suami atau mantan istri tetap harus membubuhkan tanda tangan sebagai tanda persetujuan bahwa rumah itu boleh dijual," ujar Dedek lagi.
Keterangan lain yang harus disertakan adalah surat nikah dan nomor pokok wajib pajak (NPWP). Sementara pihak pembeli harus menyertakan KTP, KK, dan NPWP Tunggakan.
Tunggakan
Selain masalah legalitas, perhatikan juga apakah masih ada tunggakan tagihan telepon, air, listrik, pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan, atau iuran kebersihan dari pemilik lama. Tagihan-tagihan ini juga perlu dibalik nama menjadi nama pemilik barn.
"Kecuali PBB, sepertinya sedikit yang membalik nama menjadi atas nama pemilik barn. Sebenarnya tidak ada masalah jika tidak membalik nama pada PBB," kata Indrastomo.
Setelah legalitas dan tagihan diperiksa dengan saksama serta penjual dan pembeli sudah mencapai kata sepakat soal harga, langkah selanjutnya adalah menghitung berapa besar sisa kredit ke bank dan berapa yang harus dibayarkan kepada penjual rumah.
"Jadi, jelas berapa yang dibayarkan kepada pembeli dan yang dibayarkan kepada bank untuk meneruskan kredit," tutor Nina Noviana, MGR Consumer Product Development BNI.

 Memiliki rumah sendiri adalah idaman setiap keluarga. Dengan mempunyai rumah sendiri, kita bisa leluasa mengatur rumah tangga, memilih desain rumah, dan mengatur tata letak barang sesuai selera. Walhasil, rumah yang kita tempati akan memberikan rasa aman dan nyaman.
Sistem ini bisa sangat berbahaya kalau si pembeli tidak memahami aturannya.
-- Rakhmi Pematasari
Maka, wajar jika banyak di antara kita bekerja pontang-panting demi mengumpulkan uang agar dapat membeli rumah, meskipun pembelian itu ditempuh dengan cara kredit atau mencicil pembayarannya lewat bank (kredit pemilikan rumah/KPR). Bahkan, alih-alih mendapatkan rumah idaman sesuai anggaran, kini banyak orang membeli dengan cara oper kredit (take over credit).
Lazimnya, oper kredit didefinisikan sebagai bentuk dari pengalihan kredit KPR atau kredit pemilikan apartemen (KPA) dari pihak pemilik lama kepada pemilik baru. Namun, dalam banyak kasus, proses membeli rumah dengan sistem oper kredit lebih sulit ketimbang membeli rumah dari pengembang dengan cara mengajukan kredit langsung kepada bank.
Maklum, biasanya dokumen rumah yang akan dibeli sudah tersimpan di sebuah bank, misalnya bank A. Jadi, apabila pihak debitur baru ingin mendapatkan kredit dari bank B, belum tentu bank A bersedia memberikan dokumen tersebut dengan proses cepat dan mudah.
Lebih celakanya lagi, tak sedikit masyarakat yang tak memahami tata cara dan prosedur pengalihan KPR atau KPA tadi. Walhasil, niat semula ingin mendapat keuntungan dari membeli rumah atau apartemen dengan oper kredit, mereka justru merugi.
"Sistem ini bisa sangat berbahaya kalau si pembeli tidak memahami aturannya," kata Rakhmi Pematasari, perencana keuangan dari Safir Senduk & Rekan.
Menurut Rakhmi, bisa saja para debitur lama memiliki masalah pada KPR-nya. Atau, ketika membeli rumah, si debitur baru lebih memilih cara pengalihan kuasa. Padahal, ternyata surat-surat pendukung untuk pengalihan kuasa oper kredit tadi tidak cukup lengkap, sehingga bank menolak memberikan sertifikat asli rumah kepada debitur baru ketika kreditnya telah selesai.
Sudah ada barangnya
Namun, lanjut Rakhmi, membeli rumah melalui sistem oper kredit KPR atau KPA juga memiliki sisi keuntungan. Paling tidak, ketika melakukan oper kredit, rumah atau apartemen sudah serah terima, atau sudah dibangun, tetapi umurnya belum terlalu lama. Jadi, pembeli sudah langsung punya gambaran kira-kira bentuk rumahnya seperti apa, kekurangan rumahnya di mana, bahkan bisa menghitung kemampuan membayar cicilan.
Budi Triadi Pratama, perencana keuangan dari Akbar's Financial Check Up mengatakan, oper kredit properti KPR atau KPA bisa berupa pengalihan antarinstitusi keuangan atau bank. Artinya, KPR atau KPA yang ada di bank A dipindahkan ke bank B.
Tentu saja, skema tersebut tak selalu bisa dijalankan. Ini tergantung pada kebijakan antarbank tersebut. Namun, biasanya, pengalihan kredit dengan skema ini digunakan nasabah demi mendapatkan fasilitas lebih.
"Bisa berupa bunga kredit lebih kompetitif, kemudahan dalam pelunasan, skema pelunasan yang lebih fleksibel, atau fasilitas lain yang dinilai lebih daripada fasilitas bank sebelumnya," kata Budi.
Bentuk pengalihan kredit lainnya adalah pengalihan kredit kepemilikan. Singkatnya, kepemilikan properti dari debitur A pindah ke B. Skema ini biasanya menggunakan bank yang sama.
Pengalihan bisa juga menggunakan bank yang berbeda seperti skema sebelumnya. Dalam skema ini, yang perlu diperhatikan adalah kondisi persetujuan kredit yang ingin dialihkan. Sebab, jika pengajuan kredit tidak disetujui, pengalihan tidak dapat terjadi. 
Membeli rumah melalui sistem oper kredit KPR atau KPA juga memiliki sisi keuntungan. Paling tidak, ketika melakukan oper kredit, rumah atau apartemen sudah serah terima, atau sudah dibangun, tetapi umurnya belum terlalu lama.
Properti yang menggunakan kredit baru dapat dinyatakan sebagai aset jika sudah lunas. Jadi, perhatikan kewajiban rutin yang ada alias cicilan.
-- Budi Triadi Pratama
Jadi, dengan begitu pembeli sudah langsung punya gambaran kira-kira bentuk rumahnya seperti apa, kekurangan rumahnya di mana, bahkan bisa menghitung kemampuan membayar cicilan. Lantas, bagaimana cara bijak membeli rumah atau apartemen melalui sistem oper kredit?
Berikut ini beberapa tips yang harus Anda perhatikan ketika ingin membeli KPR atau KPA lewat oper kredit, seperti dirangkum dari sejumlah perencana keuangan:
Hitung biaya transaksi pembelian
Langkah pertama harus diketahui ketika membeli rumah atau apartemen melalui oper kredit KPR atau KPA adalah menghitung terlebih dulu biaya yang akan dikeluarkan untuk proses ini, seperti biaya pembelian ke pihak penjual dan biaya-biaya oper kredit ke bank.
"Ini untuk memastikan, apakah KPR atau KPA yang ditawarkan secara oper kredit sepadan atau tidak dibandingkan membeli baru atau tunai," kata Rakhmi Pematasari, perencana keuangan dari Safir Senduk & Rekan.
Mike Rini, perencana keuangan dari MRE Financial & Bussines Advisory menambahkan, sebelum membayar sejumlah uang untuk KPR atau KPA dari pemilik lama, seyogianya Anda melakukan negosiasi terlebih dahulu. Paling tidak, negosiasi tersebut terkait harga jual properti yang mau dialihkan.
Jadi, Anda harus bertanya kepada pemilik lama, berapa tahun sudah mengangsur cicilan rumah. Jika baru membayar cicilan rumah 24 bulan dari jangka waktu 15 tahun cicilan, berarti negosiasi harga rumah di sekitar angka yang sudah dicicil si pemilik lama.
"Karena, selama dua tahun itu, dia sudah mendapatkan manfaat rumah yang akan kita beli," kata Mike.
Lihat biaya cicilan
Budi Triadi Pratama, perencana keuangan dari Akbar's Financial Check Up mengingatkan, biar bagaimanapun, sistem oper kredit adalah skema berutang. Jadi, Anda perlu memperhatikan kemampuan keuangan. Khususnya, kemampuan dalam mencicil KPR atau KPA.
Setelah disetujui memakai fasilitas KPR ataupun KPA, properti tersebut belum langsung menjadi hak nasabah sepenuhnya. Nasabah masih memiliki kewajiban melunasi utang tersebut.
"Properti yang menggunakan kredit baru dapat dinyatakan sebagai aset jika sudah lunas. Jadi, perhatikan kewajiban rutin yang ada alias cicilan," saran Budi.
Yang ideal, besar biaya cicilan tidak menambah besar total utang Anda. Total cicilan utang yang boleh dimiliki maksimal 30% dari penghasilan rutin bulanan," ujarnya.
Jika total keseluruhan utang lebih dari 30%, sebaiknya besar utang dikurangi. Caranya, bisa dengan melunasi sebagian utang yang ada atau memperpanjang jangka waktu utang tersebut. Ini dengan ekspektasi nilai cicilan utang bisa berkurang
Sumber : KOMPAS.COM

No comments:

Post a Comment

Post a Comment